美联储再次加息 美国房产投资必知六大要点

    2017-12-26 来源:网络整理

 北京时间昨天(12月14日)凌晨美联储宣布了今年的第三次加息,将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时,美联储还上调了2018年美国经济增长预期,并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。不过目前市场都认为耶伦的继任者鲍威尔,将很大程度延续耶伦的理念与加息节奏。

那么,对于美国房产投资者来说,这次会议发出了什么信号?美国的投资前景有可能有什么变化呢?

  1. 美国长期经济走势稳定,有利房市稳定增长

今年全年美国经济增长预计将达到2.9%,美联储也将2018年增长预期从之前的2.1%上调至2.5%,显示了对美国商业与全球增长的信心。持续的经济增长,有助于房市需求和供给同步增长,对房市的健康发展是一个好消息。不过美联储对美国未来三年经济增长预期仍维持在1.8%,从侧面显示特朗普的税改政策还没有从实质上打动美联储的委员们。

  1. 美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

美联储加息决定的是机构间的隔夜借贷利率,并不能直接影响长期固定房贷利率的走势。长期国债回报率的升高与贷款需求的增加才是引起银行提高房贷利率的直接原因。短期来看,2017年美联储已经加息三次,但是截止上周的30年固定房贷利率为3.94%,还低于去年同期的4.13%。这是因为长期国债的回报率并没有上升,而且不及预期的通胀与就业报告也会对利率产生下挫影响。本次美联储会议传递了正面的经济预测与2018年继续加息的信号,预计房贷利率会在短期出现小程度的上浮,但也可能在之后受负面因素影响而出现波动。

不过长期来看,美联储加息的频率与幅度反映了美联储对美国整体经济走势的预期与调控,对所有资产利率都具有直接或间接影响。受到金融危机后美联储持续宽松货币政策的刺激,目前美国的房贷利率还是处于历史低位。美联储连续加息并且开展缩表,代表着整体货币政策加快紧缩,各种借贷利率都会上涨,而长期固定房贷利率的上涨势头在各种资产中是比较缓慢的。目前美联储委员多数预计2018年年底美联储基准利率将升至2.25%,并在2020年升至3.25%。如果这些加息预期都能实现,并且美国经济发展势头良好,那么到2020年,房贷利率有可能超过5%。

  1. 加息与税改对高价房市场有影响

让加息对房市影响变得更大的是特朗普的新税改政策。除了将房产税的抵扣额度限制在1万美元,11月众议院通过的税改方案中,还将可以享受房贷利率免税的房贷最高额度从100万美元下调至50万美元。这对通过贷款购买高价房的买家来说不是一个好消息。

美国房地产经济人协会(NAR)在第一时间表示这一系列改动可能将把美国整体房价拉低10%,同时,美国的住房自有率也会进一步下滑。依赖高额贷款的房主与潜在买家很可能在2018年同时面临加税与加息,购房需求无疑将受到一定程度的影响。但是换角度来看,一些打算进行住宅置换的现有房主,由于换房成本增加,也会暂缓他们的计划,这也可能会减少市场上可售卖的二手房供给。

在美国,高于50万美元的房贷并不常见,只占2012-2014年间全部房贷的5%。在大部分州,超过50万美元的房贷只占不到3%,高额房贷占比较高的地区主要集中在哥伦比亚特区(占27.3%),夏威夷(占24%),加州(占16.8%)与纽约州(占9.9%)等地。另外,最近的消息指出最终税改方案中,这一限额可能锁定在75万美元,也许会从一定程度上缓解市场的过度担忧。综上所述,美国整体房价应当不会受到太大影响。

 

  1. 租房市场或受益

在高房价地区(DC,夏威夷,加州,纽约州,新泽西州等地),同时出现的房价上涨,利率上涨与潜在的房产相关税赋的上涨, 有可能会将一部分潜在购房者推向租赁市场。在NAR的一项消费者调查中,面对已经不便宜的租金,美国西部与东北部(房价较高区域)的居民对租房的偏好依然大于买房,并且这种趋势在中老年人口中更为明显。这些地方的租金很有可能因此加速上涨。

  1. 亚洲市场有望跟进加息

就在美联储宣布加息之后, 中国香港与中国大陆都纷纷跟进,分别加息0.25%与0.05%。韩国在上个月就“提前跟进”,马来西亚与菲律宾也有希望跟进加息。虽然新加坡还未跟进加息,但是当地市场利率已经随着美联储加息开始升高。

由于大多数亚洲国家的经济增长依然依赖海外投资与出口贸易,美联储连续加息将吸引投资回流美国,从而威胁亚洲经济,这也是为什么亚洲众多国家历来都会紧跟美联储加息,旨在保持双边货币与贸易关系的平衡。这么说来,美联储加息不单单影响美国房市,也对亚洲诸多国家房市产生着影响。中国香港历来紧跟美国货币政策,美联储连续加息势必也将导致香港房贷利率攀升。新、马、泰、印尼、菲律宾等东南亚各国也预期会采取较为紧缩的货币政策,贷款成本都会有不同程度的升高。亚洲唯一不会跟随美国加息的国家是日本,因为日本自身经济体量较为独立,受美联储加息影响较小,而且负利率是“安倍经济学”的重要组成部分,应当不会轻易被政府抛弃。

 

  1. 美元,美股与比特币

由于这次加息各方早已预料多时,今晨美联储加息之后美元逆势下行。但是这样的趋势应当是暂时的。美元走势最大的影响因素依然是美国自身经济情况。良好的经济预期与2018年稳定的加息频率都是美元继续走高的强大基石。另外,对于美股估值过高恐带来泡沫风险的论调,美联储主席耶伦表示高估值并不等同于泡沫,目前美股市场的负债与杠杆使用程度并不值得担心。当谈到比特币热潮,耶伦认为比特币目前的疯涨是极端投机行为的体现,并不是稳定的保值资产。

 

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